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¿A qué se refiere la enajenación de bienes inmuebles?

Probablemente ya te hayas encontrado con el término “enajenación” en alguna transacción inmobiliaria, o en algún momento lo vayas a hacer. Por esto, te diremos qué significa enajenación de bienes inmuebles y su clasificación.

La enajenación de bienes inmuebles se refiere a la acción de vender una propiedad, transmitiendo el derecho real a otra persona, ya sea de forma onerosa o lucrativa. La transferencia de dicho derecho puede ser total o parcial, en la que su entrega puede pasar en forma de compraventa, donación o renta.

  • Qué significa la enajenación de bienes inmuebles?Enajenación a título oneroso: En este tipo de enajenación, genera un compromiso reciproco entre las partes, naciendo derechos y obligaciones que se deriva del acto que se va a celebrar. De esta manera, se obtiene una ganancia económica si se estipula así o algún otro derecho real. En esta clase de enajenación se encuentran la compraventa, venta, permuta y contratos de arrendamiento.
  • Enajenación voluntaria: Esta acción se realiza cuando se deriva de la voluntad propia del dueño de un bien inmueble, recibiendo diferentes ofertas y ejecutando una negociación respectiva según el caso,
  • Enajenación a título gratuito: En este acto, una persona se obliga o dispone de un derecho con una intención generosa, es decir, que en el momento que se celebre el acto, solamente una de las partes asume el cumplimiento de las prestaciones y libera al otro de cualquier obligación. Cuando se realiza la enajenación a título gratuito, no se recibe alguna remuneración económica. Este es el caso de las donaciones, el testamento o las cesiones.
  • Enajenación obligatoria: Esta clase de enajenación se lleva a cabo por una orden de un juez o inducida por algún abogado durante el proceso de negociación. Un claro ejemplo de esta enajenación puede ser la entrega de un bien inmueble como pago de una deuda.

Se consideran ingresos por enajenación de bienes la contraprestación obtenida por la enajenación, ya sea a crédito o en efectivo. Por ejemplo, en algunos países la enajenación de inmuebles está gravada con el Impuesto al Valor Agregado o Añadido (IVA). En el caso de herencias, en algunos regímenes están excluidas mientras que están gravadas en otros.

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¿Qué es la donación de bienes inmuebles?

La donación es un contrato en el cual una persona transfiere a otra de manera irrevocable y totalmente gratuita, una parte o la totalidad de un bien inmueble. Existen 4 tipos de contrato de donación: Pura, condicional, onerosa y remuneratoria.

  • Donación pura: Donación que se otorga en términos absolutos, es decir, sin ninguna condición o modalidad. En este caso, simplemente se transfiere la propiedad.Testamento o donación en vida: ¿qué es más rentable? | BBVA
  • Donación condicional: Es la donación que depende de algún acontecimiento incierto, lo que quiere decir que para que surta efectos debe suceder algo que estipule el donante para que el donatario pueda disfrutar de los bienes inmuebles.
  • Donación onerosa: Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes. Por ejemplo, la donación que se otorga con la obligación de pagar las deudas del donante, siempre y cuando estas hayan sido adquiridas previo a la donación.
  • Donación remuneratoria: Es la donación que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y quien no tenga obligación de pagar, es decir, un servicio que disfrutó la persona que quiere donar, pero que en ningún momento tuvo la obligación de pagar.

El contrato de donación es perfecto, surte efecto hasta que el donatario acepta la donación y le hace saber su aceptación al donante. La donación podría ser revocable únicamente en el caso que no haya sido aceptada, o habiendo sido aceptada se alegue la ingratitud del donatario.

Al hablar de donaciones de bienes inmuebles es imperativo que se realicen a través de una Escritura Pública y se registrada en el Registro Público de la Propiedad.

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¿Qué significa MOP y cuál es su impacto en el historial crediticio?

Comenzar a tener historial crediticio es sencillo. Sin embargo, en ocasiones se torna difícil tenerlo en buen estado, ya que en la medida que las personas utilizan créditos o servicios que reportan información de los movimientos al Buró de Crédito, puede afectar de manera positiva o negativa para la persona.

Las instituciones bancarias y financieras tienen presente el MOP cuando van a conceder un crédito hipotecario. De esta manera, que si una persona no tiene un buen MOP puede impactar directamente en su historial crediticio.

Por lo tanto, cuando los bancos o entidades financieras reportan al Buró de Crédito los movimientos realizados por una persona, este efectúa un indicador conocido como MOP (Month of payment – Mes de pago) para indicar y evaluar si la manera en la cual una persona cumple o no con los pagos de los créditos activos.

Qué información aparece en mi historial de crédito? - La Opinión

Dichos indicadores MOPs se registran en el Reporte Especial de Crédito y se tienen en cuenta para poder autorizar cualquier tipo de financiamiento a través de los bancos.

Se puede apreciar que los MOPs representan un mejor comportamiento crediticio en aquellos deudores cercanos a “0”, lo opuesto ocurre con aquellos que están cerca de “99”.

Cabe resaltar que esta información expone únicamente los registros de los pagos retrasados. Si bien es cierto, esta información se presenta de manera general, cada entidad financiera o bancaria son quienes escogen la manera en que utilizarán dichas cifras a su favor, ya que cuentan con diversos criterios de riesgo y políticas para aprobar y conceder financiamientos.

El puntaje de crédito mostrado en el historial crediticio del deudor inicia desde su primera tarjeta de crédito, el pago de servicios o un crédito departamental.

Por este motivo, es fundamental que tus clientes potenciales cuenten con un buen comportamiento de pago. Invítalos a que verifiquen constantemente su reporte de Buró de Crédito.

Ten presente que esta es una de las condiciones que se verifican cuando una persona solicita un crédito hipotecario. Así que es importante tener pagar oportunamente las deudas que se adquieran.

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¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen?

El Certificado de Libertad de Gravamen es un documento que define la situación actual en la que se encuentra una propiedad, es decir, comprueba que un inmueble está libre de adeudo y no tiene problemas legales en ninguna institución financiera.

Con este documento de carácter público se puede certificar la legalidad de la adquisición de una propiedad ante alguna persona o autoridad competente. En diversas situaciones pueden pedir este documento, aunque una de las más comunes es cuando una persona va a solicitar un crédito hipotecario.

Sin lugar a duda, este certificado es importante para evitar futuros conflictos con el gobierno o entidades financieras.

¿Qué es el gravamen?

El gravamen es una cuota o porcentaje aplicado a un bien inmueble que pertenece a una persona cuando esta firma un contrato de préstamo dejándolo como garantía de pago, indicando que se encuentra comprometido.
El porcentaje dependerá de la institución financiera, puede ser variable o fijo dependiendo de las condiciones de crédito hipotecario.

Gravamen: Qué es y qué tipos existen - Asesorías

Es así que en este documento se estipula que no existe ninguna deuda o cargo o responsabilidad legal sobre un inmueble adquirido, lo que es igual a decir que no está gravado.

¿Dónde realizar el Certificado de Libertad de Gravamen?

Este certificado se debe realizar ante el Registro Público de la Propiedad y Comercio, el cual es el encargado de informar los gravámenes o las cargas que tiene un inmueble. Allí tendrás que:

  • Diligenciar y firmar el formato de solicitud de certificado
  • Mencionar nombre completo del propietario de acuerdo a la escritura.
  • Describir medidas y colindancias del bien inmueble.
  • Especificar el Antecedente Registral, el domicilio y el Titular Registral.
  • Pagar la cantidad correspondiente al antecedente de la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

Es importante tener en cuenta que la persona que realice el trámite debe presentar alguna identificación oficial vigente que tenga foto como el INE o pasaporte.

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Tips para aumentar el valor de tu vivienda

Una vivienda por sí misma aumenta su valor con el paso de los años. Sin embargo, existen factores independientes al valor real del inmueble que intervienen en la plusvalía. Echemos un vistazo:

Aunque la condición actual del inmueble determina en gran parte su valor, el mantenimiento y las mejoras que se realicen antes de ofrecerlo al público permiten elevar el precio de venta final.

Las mejoras dependen de las necesidades que presenta cada inmueble. No obstante, estas son algunas adecuaciones que deberías valorar.

  • Baño: Aunque la vivienda tenga una apariencia neutral, la cocina y el baño delatan la antigüedad del inmueble. Existen varias tendencias de interiorismo que impactan en una vivienda y contar con un diseño actual, no solo le aportará modernidad, sino que también favorecerá su valor. Asimismo, considera que el sanitario es la habitación a la que más uso se le da, por lo que su desgaste es mayor. Para no invertir demasiado, concéntrate en cambiar los muebles de baño, ampliar el tamaño del espejo y agregar un gabinete donde puedan guardarse los artículos de higiene.

Cuánto vale mi casa? ¿Cómo calcular el valor de mi vivienda?

  • Cocina: Los acabados de una cocina encarecen el precio de venta o renta de una vivienda, si solo tienes presupuesto para invertir en una habitación, concéntrate en esta área. Recuerda que a las personas les llama la atención un espacio amplio, ventilado y con suficientes áreas de almacenamiento. Si buscas algo accesible pero que dé realce, contempla el uso de azulejo, concreto aparente y madera. No descartes por completo el mármol o el granito, ya que estos materiales son ideales para las barras y cubiertas de cocina. También utilizar colores neutros en paredes como y mobiliario generará una impresión de limpieza y orden.
  • Pisos: Aunque su repercusión no es tan grande en el valor de la vivienda, puede influir en la decisión de compra. Procura que sean pisos fáciles de limpiar y evita la colocación de baldosas estampadas, pues en su mayoría son impresas y con el uso se despintan.
  • Ventanas y puertas: No solo se trata de embellecer la apariencia del inmueble, las puertas y ventanas deben ofrecer un plus como incluir recubrimientos que aíslen el frío y el ruido exterior.
  • Iluminación: La iluminación influye en el estado de ánimo de los compradores. Entre mayor iluminación tenga una habitación (principalmente luz natural), las personas se sentirán más felices. Si la vivienda no cuenta con amplias ventanas, puedes agregar focos en cada rincón para mantener una iluminación completa. Utiliza focos que asemejen la luz natural y de preferencia que sean led.
  • Armarios: Los espacios de almacenamiento de un inmueble encarecen su precio en el mercado. Aprovecha los espacios muertos de la casa para fijar un armario que le permita a los futuros dueños organizar esos artículos que no tienen una ubicación específica.
  • Jardín: No es necesario contar con un amplio jardín para brindar un ambiente natural dentro de la vivienda. Puedes habilitar una zona del inmueble con plantas que no requieran mucho mantenimiento, sembrar pasto en el patio trasero y colocar accesorios para invitar a los nuevos propietarios a aprovecharlo.
  • Presupuesto: Antes de iniciar el proceso de remodelación, cotiza con diferentes proveedores el costo de los materiales y la mano de obra, haz una comparación entre el valor potencial de la propiedad con las remodelaciones y el costo de la remodelación. De esa forma, también sabrás si es viable realizar todos los cambios o elegir solo los indispensables.

Además, hay que tener en cuenta que una remodelación disminuye significativamente la edad del inmueble y acrecienta el tiempo de vida útil, favoreciendo así el valor que se dictamina en el avalúo comercial.