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¿De qué se trata la depreciación?

En general, la depreciación consiste en la disminución de valor de un inmueble, tanto en el terreno, construcciones e instalaciones especiales, y se produce generalmente por la edad, el desgaste de las construcciones, cambios en las barriadas y otros factores más.

Las principales causas de la depreciación son las siguientes:

  1. Caída en desuso o depreciación económica.
  2. Pérdida de utilidad o depreciación funcional.
  3. Deterioro o depreciación física.
  • Caída en desuso económico: Se produce por causas tales como cambios en la vecindad, cambios de un uso bueno a otro inferior, disminución o aumento rápido de la población, cambio de habitantes de una clase social más alta a otra más baja, cambios en el uso de los inmuebles que puedan ser discordantes, incongruentes, ilegales y hasta inmorales. Exagerada subdivisión de los inmuebles por modificación del tipo de edificios en la barriada, legislación que modifique el uso del suelo, permitiendo la aparición de edificios indeseables fuera de armonía con los existentes, reglamentaciones que afecten a los inmuebles. La caída en desuso económico ataca una colonia entera, y se manifiesta más en los elementos relacionados con el inmueble que en el mismo inmueble.Una casa devaluada con uralita, RABANAL DE LOS CABALLEROS (Palencia)
  • Caída en desuso funcional: Corresponde casi exclusivamente a la construcción existente y está relacionada con el proyecto arquitectónico y con la distribución, los estilos arquitectónicos cuando tienen gruesos muros innecesarios, o alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto, instalaciones anticuadas, pórticos y patios inútiles, falta de garajes, baños insuficientes, y mala utilización de los materiales, falta de clósets, ventanas chicas, elevadores viejos, sistemas de calefacción gastados, falta de aire acondicionado en ciertos tipos de edificios, y toda clase de instalaciones o construcciones deficientes. Caen también en desuso los edificios que son demasiado buenos o demasiado corrientes para la zona, la caída en desuso también se produce por los cambios que se hacen al envejecer la zona.

Causas que producen la caída en desuso de los edificios:

  1. Cambio en la moda y en el estilo arquitectónico de los edificios.
  2. Cambio en la distribución y decoración.
  3. Desplazamiento de los barrios comerciales o residenciales.
  4. Tipos de estructura y de decoración poco usuales.
  5. Cambios de uso (algunas veces debido a la zonificación).
  6. Cambio en la productividad, debido a cambios de uso en la zona o a edificios mejores, que entren en competencia.

Otras causas de la caída en desuso:

Errores en el planeamiento:

  1. a) Mala elección de la localización.
  2. b) Relación equivoca entre el valor de la tierra y el del edificio.
  3. c) Proyecto deficiente.
  4. d) Construcción inadecuada.
  5. e) Instalaciones inadecuadas o anticuadas.

Errores en la explotación:

  1. a) Elección imprudente de inquilinos.
  2. b) Servicios deficientes o mediocres.
  3. c) Conservación insuficiente.

Grandes cambios económicos:

  1. a) Aumento de la población y del valor de la tierra.
  2. b) Desplazamiento de los distritos urbanos.
  3. c) Decaimiento o traslado de industrias importantes.
  4. d) Nuevos métodos o sistemas de construcción.

Otras causas:

  1. a) Construcción de edificios nuevos o más importantes.
  2. b) Servicios más modernos y más completos, presentados edificios más nuevos.
  3. c) Daño causado por los edificios más nuevos que quitan el aire y la luz.
  • Deterioro físico:

Es la forma más sencilla de apreciar la depreciación y son los desperfectos que se producen en el mismo inmueble. Si en determinada zona se han hecho las construcciones de un tipo más menos uniforme, el desgaste físico viene siendo el mismo en las construcciones vecinas, a menos que las hayan reparado o remodelado recientemente.

El desgaste natural se presenta en todas las construcciones, y puede notarse en la oxidación de las estructuras metálicas, en la pudrición de elementos de madera, erosiones y grietas en las mamposterías, así como, también, grietas y desgaste en las banquetas de concreto, o pavimentos, destrucción de drenajes y cañerías, falta de pintura de aplanados y otras causas. El deterioro se produce por falta de mantenimiento y se hace más intenso en las construcciones económicas que en las de buena calidad.

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¿Conoces el riesgo de los traspasos?

Es bastante común que en el medio inmobiliario nos encontremos con ofertas de casas o departamentos en traspaso, a un precio accesible, con cómodas mensualidades y que hacen ilusionarnos rápidamente con tener nuestra propiedad de forma fácil y aparentemente segura.

En términos generales, el traspaso es cuando un derechohabiente Infonavit, Fovissste o Bancario no puede continuar pagando su hipoteca y tiene la opción de traspasar tanto su deuda, como el inmueble adquirido, a otra persona que sí tenga la capacidad de saldar esta obligación.

Qué es el traspaso de una propiedad y cómo puedo hacerlo

La problemática con este tipo de acuerdos es que normalmente ninguna institución apoya este tipo de acuerdos, incluso en la escritura se estipula que no se puede utilizar este medio para ceder los derechos de una propiedad y sus compromisos adquiridos.

Lo anterior lleva a que los interesados realicen un simple acuerdo entre particulares sin respaldo jurídico y sin la intervención de las instituciones correspondientes, lo cual pone en riesgo a ambas partes.

EFECTOS DEL TRASPASO

El beneficiario del crédito no puede ser sustituido, por lo tanto, seguirá siendo el dueño de la propiedad y responsable del crédito durante el tiempo que este dure por lo que el comprador se encontrará pagando el crédito del derechohabiente de las instituciones mencionadas con poca garantía de que al final del crédito el inmueble pueda pasar a su propiedad, pues intentará apostar a la honestidad del supuesto vendedor.

Así es que, si estás pensando en la posibilidad de adquirir un traspaso, debes asesorarte con un experto en la materia, pues la posibilidad de que definitivamente no adquieras tu inmueble y además pierdas una buena cantidad de dinero, está latente.

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El valor de la UMA en 2021

Tras unos días de que inició el 2021, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), dio a conocer el nuevo valor que tendrá la Unidad de Medida y Actualización (UMA), el cual será de 89.62 pesos diarios, es decir, 2,74 pesos más que el año pasado, cuando este dato se encontraba en 86.88 pesos.

Para familiarizarte con el término, la UMA es la unidad de cuenta, índice, base, medida o referencia económica en pesos para determinar la cuantía del pago de las obligaciones y supuestos previstos en las leyes federales, de las entidades federativas, así como en las disposiciones jurídicas que emanen de todas las anteriores, por ejemplo, crédito Infonavit, multas, impuestos y deducciones personales.

De manera mensual, la UMA equivaldrá a 2,724.45 pesos, mientras que anualmente tendrá un valor de 32,693.40 pesos. De acuerdo con el Inegi, esta unidad de cuenta tuvo una variación del 3.15% en comparación al 2020 y entrará en vigor a partir del 1 de febrero de 2021. Cabe mencionar que esta cifra se modifica de manera anual.

UMA, ¿Qué es y cuánto vale la Unidad de Medida y Actualización?

El instituto reiteró que se trata de una referencia económica para determinar cuánto deberá pagar una persona por obligaciones y supuestos previstos en las leyes federales y estatales, así como “en las disposiciones jurídicas que emanen de ellas”.

Por lo tanto, a partir de este dato se calculan diferentes trámites gubernamentales, como los son los impuestos, las multas, los créditos hipotecarios (como los del Infonavit), así como otras prestaciones sociales. Este sistema se ha utilizado desde 2016, año en que se sustituyó al esquema de Veces Salario Mínimo.

La razón por la cual se determinó modificar este sistema se basó en que un aumento del salario mínimo para los trabajadores no impactara en el aumento de los pagos de sus obligaciones fiscales.

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¿Por qué disminuye mi Crédito INFONAVIT?

Es común que mientras tomamos la decisión de utilizar nuestro crédito Infonavit, hay un periodo en el cual continuamente revisamos el monto que nos presta este organismo.

También es común que desafortunadamente en ocasiones encontramos que nuestro crédito disminuyó de una consulta a otra lo cual nos obliga a ajustar nuestra compra al nuevo presupuesto o en el peor de los casos echa abajo nuestros planes de adquisición de vivienda.

Lo anterior sucede por diversos motivos, siendo las razones más comunes por las cuales tu crédito Infonavit disminuye las siguientes:

a) Tu salario de cotización es variable o ha cambiado en los últimos meses: Infonavit calcula el monto de crédito preliminar principalmente basándose en tu edad y salario de cotización. De esta forma, si ganaste más en una temporada, cuando tu Patrón haga los pagos correspondientes a Infonavit, y hasta que se refleje en el sistema, podrás ver que aumentó un poco o considerablemente tu crédito. En cambio, si tuviste meses malos, tu crédito se verá disminuido.

b) Cumpliste 39 años o más: Por reglas de Infonavit, la capacidad de crédito que te ofrecen comienza a disminuir cada que cumples años después de los 39, y baja entre aproximadamente $4,000 y $6,000 cada año dependiendo de tu edad y salario.

c) Tu Empresa disminuyó tu salario de cotización ante el IMSS (ya sea porque cambió de razón social o por alguna estrategia financiera), y no te lo informó a tiempo.

d) Tu Empresa no tiene un buen comportamiento de pagos de las aportaciones de Infonavit. Además de tu edad y salario, Infonavit consulta el historial de pagos de aportaciones de tu empresa, y cuando se retrasan, disminuye tu monto máximo de crédito entre un 10 y hasta un 20%.

e) Consultaste tu precalificación de crédito y no autorizaste a Infonavit para que consultaran tu historial crediticio y buró: Infonavit puede consultar tu historial con otras instituciones de crédito para determinar tu capacidad máxima que puede prestarte. La consulta es opcional y en caso de que no desees que se realice, Infonavit te otorgará un crédito de hasta el 75% de tu capacidad máxima. Es decir, tu monto máximo de crédito sería hasta un 25% menor, por lo que lo conveniente sería que autorices la consulta.

f) Infonavit consultó tu historial crediticio y buró, y tu nivel de endeudamiento fue alto y/o tu historial fue negativo: Si tienes muchas deudas en tarjetas de crédito, si estás pagando tu auto, servicios de telefonía u otro crédito hipotecario, y/o si tu historial en buró es negativo, Infonavit te otorgará un crédito de entre un 80 y hasta un 90% de tu capacidad máxima. Es decir, tu monto máximo de crédito sería entre un 10 y hasta un 20% menor.

Ante todas estas circunstancias, en Home Access estamos para apoyarte en lo relacionado con tu crédito Infonavit, pues se trata del armado de tu patrimonio.

 

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Conoce “Unamos Créditos”, nueva campaña de INFONAVIT

Tu objetivo de comprar vivienda nueva o usada con algún familiar familiar (padres, hijos o hermanos), o bien, con un corresidente (amigo o con tu pareja, si no están casados), ahora tiene una nueva alternativa, pues ya pues unir créditos gracias a INFONAVIT.

Debes saber que en esta etapa sólo podrán participar dos participantes y con esta alternativa de financiamiento podrás elegir una vivienda de mayor valor y que se encuentre más cerca de centros laborales. Además, que cuente con un mejor crecimiento, en donde el valor promedio de la vivienda se adapte a tus necesidades.

Es muy sencillo, si ambos tienen relación laboral vigente y ya cuentan con la puntuación mínima pueden tramitar su crédito ante el Instituto, debes acercarte a los centros de servicio o llama a Infonatel para aclarar tus dudas. Precalifícate para conocer su monto disponible e iniciar el trámite.Conoces Unamos Créditos? Con este programa de Infonavit podrías comprarte una casa con tu pareja, familia o amigos

Recuerda que adquirirás tu vivienda en copropiedad. Es decir, la persona que elijas para ejercer el crédito y tú, adquirirán derecho de propiedad sobre la vivienda que compren bajo este esquema.

La copropiedad: es el derecho de propiedad sobre el inmueble, dividido en partes proporcionales conforme al número de acreditados que participen en el otorgamiento del crédito. Los dos serán dueños del inmueble en la parte proporcional de participación de su crédito y reciben el nombre de copropietarios.

Es importante que consideres que tú y la persona con la cual decidas tomar esta decisión, analicen que:

  • Deben cubrir los gastos de conservación de la vivienda que adquirieron en conjunto, también son responsables de dividir los pagos de predio, agua y demás servicios que requieran para el buen funcionamiento.
  • Si requieres hacer alguna mejora a la vivienda, deberás contar con el consentimiento de tu copropietario, recuerda que ambos son dueños de una parte proporcional.

Antes de comprar una vivienda pregunta a tu asesor qué es la copropiedad, cuáles son los derechos y obligaciones que adquieres al comprar bajo esta figura. Si tienes dudas puedes pedirle al notario de tu elección que te explique cómo funciona la copropiedad. ¡En Home Access podemos asesorarte sobre este programa!

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Tips para elegir mi casa

Al elegir vivienda considera estos diez factores

  • Cercanía con tu trabajo. Procura que la vivienda que te interesa quede cerca de tu trabajo o que haya una ruta de transporte eficiente que te lleve hasta él.
  • Cercanía a escuelas y hospitales. Confirma que la vivienda se encuentre cerca de escuelas, clínicas de salud, hospitales, tiendas y mercados.
  • Servicios públicos. Pregunta a los vecinos sobre la calidad de los servicios como recolección de basura, alumbrado público, drenaje, abasto de agua.
  • Tamaño adecuado de la vivienda. Asegúrate de que el tamaño de la vivienda es adecuado para tu familia y si tiene posibilidades de ampliarse a futuro.
  • Calidad de la vivienda. Fíjate que los materiales sean de buena calidad y que la vivienda esté en buen estado.
  • Servicios básicos. Asegúrate de que cuente con servicios básicos, agua, luz, gas.
  • Cercanía con tu familia. Procura que la vivienda que te interesa quede cerca de tu familia.
  • Rutas alternativas (transporte público). Estudia las rutas y alternativas de transporte público y de vialidades disponibles para llegar a tu casa (distancia, costo, tráfico)
  • Espacios públicos de esparcimiento. Considera que te queden cerca parques, canchas y otros lugares para esparcimiento.
  • Organizaciones vecinales. Pregunta a los vecinos cómo se llevan y si se organizan en comités, por ejemplo, de administración y vigilancia.

Fuente: www.infonavit.org.mx