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¿A qué se refiere la enajenación de bienes inmuebles?

Probablemente ya te hayas encontrado con el término “enajenación” en alguna transacción inmobiliaria, o en algún momento lo vayas a hacer. Por esto, te diremos qué significa enajenación de bienes inmuebles y su clasificación.

La enajenación de bienes inmuebles se refiere a la acción de vender una propiedad, transmitiendo el derecho real a otra persona, ya sea de forma onerosa o lucrativa. La transferencia de dicho derecho puede ser total o parcial, en la que su entrega puede pasar en forma de compraventa, donación o renta.

  • Qué significa la enajenación de bienes inmuebles?Enajenación a título oneroso: En este tipo de enajenación, genera un compromiso reciproco entre las partes, naciendo derechos y obligaciones que se deriva del acto que se va a celebrar. De esta manera, se obtiene una ganancia económica si se estipula así o algún otro derecho real. En esta clase de enajenación se encuentran la compraventa, venta, permuta y contratos de arrendamiento.
  • Enajenación voluntaria: Esta acción se realiza cuando se deriva de la voluntad propia del dueño de un bien inmueble, recibiendo diferentes ofertas y ejecutando una negociación respectiva según el caso,
  • Enajenación a título gratuito: En este acto, una persona se obliga o dispone de un derecho con una intención generosa, es decir, que en el momento que se celebre el acto, solamente una de las partes asume el cumplimiento de las prestaciones y libera al otro de cualquier obligación. Cuando se realiza la enajenación a título gratuito, no se recibe alguna remuneración económica. Este es el caso de las donaciones, el testamento o las cesiones.
  • Enajenación obligatoria: Esta clase de enajenación se lleva a cabo por una orden de un juez o inducida por algún abogado durante el proceso de negociación. Un claro ejemplo de esta enajenación puede ser la entrega de un bien inmueble como pago de una deuda.

Se consideran ingresos por enajenación de bienes la contraprestación obtenida por la enajenación, ya sea a crédito o en efectivo. Por ejemplo, en algunos países la enajenación de inmuebles está gravada con el Impuesto al Valor Agregado o Añadido (IVA). En el caso de herencias, en algunos regímenes están excluidas mientras que están gravadas en otros.

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¿Qué es la donación de bienes inmuebles?

La donación es un contrato en el cual una persona transfiere a otra de manera irrevocable y totalmente gratuita, una parte o la totalidad de un bien inmueble. Existen 4 tipos de contrato de donación: Pura, condicional, onerosa y remuneratoria.

  • Donación pura: Donación que se otorga en términos absolutos, es decir, sin ninguna condición o modalidad. En este caso, simplemente se transfiere la propiedad.Testamento o donación en vida: ¿qué es más rentable? | BBVA
  • Donación condicional: Es la donación que depende de algún acontecimiento incierto, lo que quiere decir que para que surta efectos debe suceder algo que estipule el donante para que el donatario pueda disfrutar de los bienes inmuebles.
  • Donación onerosa: Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes. Por ejemplo, la donación que se otorga con la obligación de pagar las deudas del donante, siempre y cuando estas hayan sido adquiridas previo a la donación.
  • Donación remuneratoria: Es la donación que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y quien no tenga obligación de pagar, es decir, un servicio que disfrutó la persona que quiere donar, pero que en ningún momento tuvo la obligación de pagar.

El contrato de donación es perfecto, surte efecto hasta que el donatario acepta la donación y le hace saber su aceptación al donante. La donación podría ser revocable únicamente en el caso que no haya sido aceptada, o habiendo sido aceptada se alegue la ingratitud del donatario.

Al hablar de donaciones de bienes inmuebles es imperativo que se realicen a través de una Escritura Pública y se registrada en el Registro Público de la Propiedad.

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¿Qué significa MOP y cuál es su impacto en el historial crediticio?

Comenzar a tener historial crediticio es sencillo. Sin embargo, en ocasiones se torna difícil tenerlo en buen estado, ya que en la medida que las personas utilizan créditos o servicios que reportan información de los movimientos al Buró de Crédito, puede afectar de manera positiva o negativa para la persona.

Las instituciones bancarias y financieras tienen presente el MOP cuando van a conceder un crédito hipotecario. De esta manera, que si una persona no tiene un buen MOP puede impactar directamente en su historial crediticio.

Por lo tanto, cuando los bancos o entidades financieras reportan al Buró de Crédito los movimientos realizados por una persona, este efectúa un indicador conocido como MOP (Month of payment – Mes de pago) para indicar y evaluar si la manera en la cual una persona cumple o no con los pagos de los créditos activos.

Qué información aparece en mi historial de crédito? - La Opinión

Dichos indicadores MOPs se registran en el Reporte Especial de Crédito y se tienen en cuenta para poder autorizar cualquier tipo de financiamiento a través de los bancos.

Se puede apreciar que los MOPs representan un mejor comportamiento crediticio en aquellos deudores cercanos a “0”, lo opuesto ocurre con aquellos que están cerca de “99”.

Cabe resaltar que esta información expone únicamente los registros de los pagos retrasados. Si bien es cierto, esta información se presenta de manera general, cada entidad financiera o bancaria son quienes escogen la manera en que utilizarán dichas cifras a su favor, ya que cuentan con diversos criterios de riesgo y políticas para aprobar y conceder financiamientos.

El puntaje de crédito mostrado en el historial crediticio del deudor inicia desde su primera tarjeta de crédito, el pago de servicios o un crédito departamental.

Por este motivo, es fundamental que tus clientes potenciales cuenten con un buen comportamiento de pago. Invítalos a que verifiquen constantemente su reporte de Buró de Crédito.

Ten presente que esta es una de las condiciones que se verifican cuando una persona solicita un crédito hipotecario. Así que es importante tener pagar oportunamente las deudas que se adquieran.

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¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen?

El Certificado de Libertad de Gravamen es un documento que define la situación actual en la que se encuentra una propiedad, es decir, comprueba que un inmueble está libre de adeudo y no tiene problemas legales en ninguna institución financiera.

Con este documento de carácter público se puede certificar la legalidad de la adquisición de una propiedad ante alguna persona o autoridad competente. En diversas situaciones pueden pedir este documento, aunque una de las más comunes es cuando una persona va a solicitar un crédito hipotecario.

Sin lugar a duda, este certificado es importante para evitar futuros conflictos con el gobierno o entidades financieras.

¿Qué es el gravamen?

El gravamen es una cuota o porcentaje aplicado a un bien inmueble que pertenece a una persona cuando esta firma un contrato de préstamo dejándolo como garantía de pago, indicando que se encuentra comprometido.
El porcentaje dependerá de la institución financiera, puede ser variable o fijo dependiendo de las condiciones de crédito hipotecario.

Gravamen: Qué es y qué tipos existen - Asesorías

Es así que en este documento se estipula que no existe ninguna deuda o cargo o responsabilidad legal sobre un inmueble adquirido, lo que es igual a decir que no está gravado.

¿Dónde realizar el Certificado de Libertad de Gravamen?

Este certificado se debe realizar ante el Registro Público de la Propiedad y Comercio, el cual es el encargado de informar los gravámenes o las cargas que tiene un inmueble. Allí tendrás que:

  • Diligenciar y firmar el formato de solicitud de certificado
  • Mencionar nombre completo del propietario de acuerdo a la escritura.
  • Describir medidas y colindancias del bien inmueble.
  • Especificar el Antecedente Registral, el domicilio y el Titular Registral.
  • Pagar la cantidad correspondiente al antecedente de la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

Es importante tener en cuenta que la persona que realice el trámite debe presentar alguna identificación oficial vigente que tenga foto como el INE o pasaporte.

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Tips para aumentar el valor de tu vivienda

Una vivienda por sí misma aumenta su valor con el paso de los años. Sin embargo, existen factores independientes al valor real del inmueble que intervienen en la plusvalía. Echemos un vistazo:

Aunque la condición actual del inmueble determina en gran parte su valor, el mantenimiento y las mejoras que se realicen antes de ofrecerlo al público permiten elevar el precio de venta final.

Las mejoras dependen de las necesidades que presenta cada inmueble. No obstante, estas son algunas adecuaciones que deberías valorar.

  • Baño: Aunque la vivienda tenga una apariencia neutral, la cocina y el baño delatan la antigüedad del inmueble. Existen varias tendencias de interiorismo que impactan en una vivienda y contar con un diseño actual, no solo le aportará modernidad, sino que también favorecerá su valor. Asimismo, considera que el sanitario es la habitación a la que más uso se le da, por lo que su desgaste es mayor. Para no invertir demasiado, concéntrate en cambiar los muebles de baño, ampliar el tamaño del espejo y agregar un gabinete donde puedan guardarse los artículos de higiene.

Cuánto vale mi casa? ¿Cómo calcular el valor de mi vivienda?

  • Cocina: Los acabados de una cocina encarecen el precio de venta o renta de una vivienda, si solo tienes presupuesto para invertir en una habitación, concéntrate en esta área. Recuerda que a las personas les llama la atención un espacio amplio, ventilado y con suficientes áreas de almacenamiento. Si buscas algo accesible pero que dé realce, contempla el uso de azulejo, concreto aparente y madera. No descartes por completo el mármol o el granito, ya que estos materiales son ideales para las barras y cubiertas de cocina. También utilizar colores neutros en paredes como y mobiliario generará una impresión de limpieza y orden.
  • Pisos: Aunque su repercusión no es tan grande en el valor de la vivienda, puede influir en la decisión de compra. Procura que sean pisos fáciles de limpiar y evita la colocación de baldosas estampadas, pues en su mayoría son impresas y con el uso se despintan.
  • Ventanas y puertas: No solo se trata de embellecer la apariencia del inmueble, las puertas y ventanas deben ofrecer un plus como incluir recubrimientos que aíslen el frío y el ruido exterior.
  • Iluminación: La iluminación influye en el estado de ánimo de los compradores. Entre mayor iluminación tenga una habitación (principalmente luz natural), las personas se sentirán más felices. Si la vivienda no cuenta con amplias ventanas, puedes agregar focos en cada rincón para mantener una iluminación completa. Utiliza focos que asemejen la luz natural y de preferencia que sean led.
  • Armarios: Los espacios de almacenamiento de un inmueble encarecen su precio en el mercado. Aprovecha los espacios muertos de la casa para fijar un armario que le permita a los futuros dueños organizar esos artículos que no tienen una ubicación específica.
  • Jardín: No es necesario contar con un amplio jardín para brindar un ambiente natural dentro de la vivienda. Puedes habilitar una zona del inmueble con plantas que no requieran mucho mantenimiento, sembrar pasto en el patio trasero y colocar accesorios para invitar a los nuevos propietarios a aprovecharlo.
  • Presupuesto: Antes de iniciar el proceso de remodelación, cotiza con diferentes proveedores el costo de los materiales y la mano de obra, haz una comparación entre el valor potencial de la propiedad con las remodelaciones y el costo de la remodelación. De esa forma, también sabrás si es viable realizar todos los cambios o elegir solo los indispensables.

Además, hay que tener en cuenta que una remodelación disminuye significativamente la edad del inmueble y acrecienta el tiempo de vida útil, favoreciendo así el valor que se dictamina en el avalúo comercial.

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¿Le afecta el aumento de salario mínimo a tu crédito Infonavit?

El Infonavit informó que los créditos de sus derechohabientes no se verán perjudicados por el incremento de 15% al salario mínimo para el 2021.

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) informó que los créditos de sus derechohabientes no se verán perjudicados por el incremento de 15% al salario mínimo para el 2021.

El instituto mencionó en un comunicado que desde hace cinco años, cuando se creo la Unidad de Medida y Actualización (UMA), se ajusta el pago mensual de los acreditados y el saldo de dichos financiamientos conforme al menor de los incrementos entre el salario mínimo y la UMA.

Además, mencionó que el objetivo es reducir el impacto del aumento salarial sobre el saldo de los créditos que se encuentran en Veces el Salario Mínimo (VSM).

Este jueves el Instituto Nacional de Estadística y Geografía dio a conocer la actualización para este año del valor diario de la UMA que será de 89.62 pesos, lo que implica un aumento de 3.15 por ciento.

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En este sentido, los créditos vigentes denominados en VSM sólo registrarán un incremento de 3.15% y no de 15% como el salario mínimo, en beneficio de las y los trabajadores que recurrieron al crédito Infonavit para formar un hogar”, puntualizó el documento.

El Infonavit hizo hincapié en que el aumento al salario mínimo propicia una mayor contribución por parte de los patrones a las subcuentas de vivienda, lo que incrementa el ahorro de los derechohabientes que aún no acceden a un crédito y por tanto permitirles obtener un mayor monto de financiamiento.

El instituto remarcó que se mantendrá el programa Responsabilidad Compartida, el cual permite convertir los créditos en VSM a pesos y propicia que la mensualidad hipotecaria deje de registrarse en pesos.

Para que un derechohabiente conozca si su crédito es viable para este programa o si quisiera conocer cuál será la mensualidad a pagar durante el 2021, deberá ingresar con su usuario y contraseña al portal de Mi Cuenta Infonavit (micuenta.infonavit.org.mx) y revisar el estatus de su financiamiento en la opción Mi Crédito.

Asimismo, la hipotecaria del Estado adelantó que se encuentran trabajando en un programa que permitirá a los acreditados que así lo deseen transformar a pesos sus financiamientos tasados en VSM.

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¿Conoces los factores que aumentan la plusvalía?

Podemos definir una plusvalía como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica.

Al igual que los inmuebles, los terrenos aumentan su valor con el paso de los años y si estás considerando construir es necesario que analices estos 5 factores clave para asegurarte que tu inversión será la correcta y así aumentar la plusvalía de tu terreno.

1. Ubicación: la ubicación de tu terreno es fundamental tanto que el valor de tu terreno puede aumentar o disminuir dependiendo del lugar en donde se encuentre. Infórmate bien sobre la zona en donde se encuentra, ya que sí es una zona de riesgo el valor no aumentará como esperas.

2. Accesibilidad: Tener cerca vías de acceso y transporte público siempre ayudará aumentar más el valor de tu terreno.

3. Urbanización: Esto se refiere a que si la zona en donde se encuentra tiene un crecimiento económico. Es decir que amenidades están alrededor, por ejemplo:

  • Parques.
  • Calles pavimentadas y habilitadas para uso.
  • Escuelas.
  • Centros comerciales.
  • Hoteles.
  • Oficinas.

4. Zona en desarrollo: Es importante que analices el futuro de la zona en donde se encuentra el terreno, es decir si es que el desarrollo urbano se está extendiendo hacia esa zona, ya que esto generará un impacto económico porque se realizarán proyectos de urbanización elevando así el valor de los inmuebles y terrenos aledaños.

5. Servicios básicos: Tu terreno cuenta con servicio de agua, drenaje y electricidad si es así el valor es mayor, de lo contrario el valor disminuye. Sin embargo, debes considerar que si está cerca de una carretera no tendrás problemas en el futuro.

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¿Importa mi buró para mi crédito INFONAVIT?

Si estás interesado en adquirir un crédito para vivienda a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), ahora tener un buen historial en Buró de Crédito será más importante, tener un buen comportamiento crediticio sí influye en la posibilidad de acceder a un crédito con este instituto e, incluso, a tener una mejor tasa de interés.

En mayo pasado, el organismo hipotecario elevó de 116 a mil 80 los puntos necesarios para que una persona sea elegible para recibir un préstamo, Lo anterior significa que el Infonavit revisará más detalles del historial financiero del solicitante antes de prestarle, lo cual incluye un análisis más minucioso en tu Buró de Crédito.

Es por eso que al momento de solicitar un crédito hipotecario con ellos, la institución te pedirá permiso para acceder a tu información en Buró. A pesar de que no estás obligado a aceptar que lo revisen, al hacerlo tendrás más posibilidades de recibir el crédito que tanto deseas.

3 consejos para aumentar tu crédito Infonavit

En cualquier escenario, siempre es mejor estar al corriente en tus pagos, pero aún cuando tu historial no sea del todo positivo, esto no impide que accedas a un crédito Infonavit. En caso de que tus adeudos representen el 70 por ciento o más de tus ingresos (alto nivel de endeudamiento), o tengas pagos vencidos por más de 12 meses, el instituto te pedirá que aclare esta información directamente con el Buró de Crédito.

Además, debes tomar en cuenta que con el nuevo sistema de puntos todo suma, y si tu historial crediticio es el de un acreditado cumplido, responsable y con voluntad de pago, aun en las situaciones complicadas tendrás oportunidad de comprar la casa que quieres con tu crédito Infonavit.

Para precalificarte, saber cuántos puntos tienes y cuántos te hacen falta, visita la página: micuenta.infonavit.org.mx o bien contáctanos en Home Access para darte una asesoría personalizada.

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¿Sabías que INFONAVIT obtuvo una nueva Marca?

Infonavit obtuvo una marca famosa para proteger a sus derechohabientes de fraudes, con esta declaratoria, otorgada por la secretaría de economía y el instituto mexicano de la propiedad industrial, el instituto podrá defender la marca infonavit, evitando su uso por parte de intermediarios o ‘coyotes’ que busquen lucrar a través del engaño y fraude.

Con el objetivo de proteger a sus más de 60 millones de derechohabientes de fraudes cometidos por intermediarios o ‘coyotes’ que utilicen su marca e imagen, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) obtuvo la declaratoria de Marca Famosa por parte del Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial (IMPI).

Infonavit descontará 50% por pago anticipado de crédito

Gracias a esta declaratoria, el Infonavit dará mayor seguridad y confianza a las y los trabajadores al momento de comprar una vivienda, pagar su crédito u obtener su pensión, pues ahora se podrá realizar una defensa jurídica más efectiva del uso de la marca e imagen del Instituto frente a intermediarios y ‘coyotes’ que buscan lucrar a costa de la derechohabiencia del Instituto.

“Nuestro objetivo es claro: seguir beneficiando a la clase trabajadora. La distinción de ‘marca famosa’ nos permitirá hacerlo de tres maneras”, aseguró Carlos Martínez, director general del instituto.

Como puntos importantes están:

1. Aumenta el valor del activo intangible, el cual es propiedad de los trabajadores que cotizan en el Infonavit.

2. Será posible tener una defensa más efectiva del “activo intangible” ante intermediarios y defraudadores que no siempre buscan el mejor beneficio para los trabajadores que buscan un crédito hipotecario.

3. Da mayor confianza y seguridad para los trabajadores al momento de adquirir una vivienda, pagar un crédito u obtener una pensión.

Para tu más completa asesoría en este tema, no dudes en contactar a Home Access.

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¿Quieres casa? Aprovecha tu crédito hipotecario

Actualmente miles de personas se encuentran en el proceso de búsqueda e inversión en vivienda nueva; no solamente por la amplia oferta que existe en el mercado, sino también por la expectativa de los nuevos propietarios de hacer realidad su sueño de tener un hogar propio.

De acuerdo con informes, se ha incrementado la confianza para adquirir vivienda nueva y prevé, para el cierre de este año, ventas aproximadas de 232.300 unidades. Es por ello, que te presentamos distintas posibilidades para que, a través de un crédito hipotecario, puedas lograrlo. ¡Conoce las posibilidades que tienes!

  1. Si cotizas al IMSS: Infonavit es para ti…

Infonavit es una institución que se creó para las y los trabajadores con el propósito de que tuvieran la oportunidad de adquirir un patrimonio. De tal manera que si tú trabajas formalmente y estás registrado en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) puedes pedir un crédito, aunque debes seguir laborando y tener los puntos requeridos por la institución para acceder al mismo. Recuerda que la subcuenta de vivienda es manejada por la misma institución y tu patrón debe hacer la aportación bimestral de un porcentaje de tu salario.

Entre los beneficios que te brindan se encuentran:

  • Puedes ser canditato o candidata al subsido federal de la CONAVI.
  • Tienes la opción de solicitarlo con tu cónyuge.
  • Tu descuento mensual se establece de acuerdo con tu salario.
  • La tasa de interés anual es de un porcentaje competitivo.

Cómo comprar una casa por primera vez, una guía paso a paso

  1. Para las y los trabajadores del estado: Fovissste

Fovissste es una entidad que tiene el objetivo de otorgar créditos a las personas que laboran en una institución pública o gubernamental para comprar una casa. De tal manera que, si trabajas en algún organismo estatal o federal y cumples con los requisitos de la institución, tendrás la oportunidad de adquirir un patrimonio. Los créditos se le entregan a las y los trabajadores que sean titulares de la subcuenta de vivienda, y tengan en las mismas, recursos depositados por más de 18 meses.

Entre los créditos que ofrecen se encuentran:

  • Tradicional
  • Conyugal
  • Aliados Plus
  • En pesos

Estos esquemas cuentan con diferentes características, puedes escoger el que consideres la mejor opción de acuerdo con lo que buscas.

  1. Crédito Bancario

Las instituciones financieras también cuentan con una gran oferta de productos financieros y los créditos hipotecarios no son la excepción. Esta opción de financiamiento es recomendable siempre y cuando te ofrezcan mejores condiciones que en el Infonavit o Fovissste.

En los sitios web de dichas instituciones puedes encontrar sus ofertas para acceder a un crédito, pero recuerda que es importante comparar antes de inclinarse por cualquier banco, por tal motivo considera lo siguiente:

  • Pregunta si el crédito incluye seguros y cuál es su cobertura.
  • Si hay plazos fijos de pago o pueden modificarse a variables.
  • La tasa de interés.
  • Costos adicionales por servicios que te ofrezcan.
  • El costo total del crédito al final del plazo.
  • Penalidades.

En Home Access nos especializamos en la compra-venta de inmuebles y asesoría para aprovechar tu crédito hipotecario, desde inicio y hasta el fin del trámite con el mejor acompañamiento. ¡No dudes en contactarnos!