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¿De qué se trata la depreciación?

En general, la depreciación consiste en la disminución de valor de un inmueble, tanto en el terreno, construcciones e instalaciones especiales, y se produce generalmente por la edad, el desgaste de las construcciones, cambios en las barriadas y otros factores más.

Las principales causas de la depreciación son las siguientes:

  1. Caída en desuso o depreciación económica.
  2. Pérdida de utilidad o depreciación funcional.
  3. Deterioro o depreciación física.
  • Caída en desuso económico: Se produce por causas tales como cambios en la vecindad, cambios de un uso bueno a otro inferior, disminución o aumento rápido de la población, cambio de habitantes de una clase social más alta a otra más baja, cambios en el uso de los inmuebles que puedan ser discordantes, incongruentes, ilegales y hasta inmorales. Exagerada subdivisión de los inmuebles por modificación del tipo de edificios en la barriada, legislación que modifique el uso del suelo, permitiendo la aparición de edificios indeseables fuera de armonía con los existentes, reglamentaciones que afecten a los inmuebles. La caída en desuso económico ataca una colonia entera, y se manifiesta más en los elementos relacionados con el inmueble que en el mismo inmueble.Una casa devaluada con uralita, RABANAL DE LOS CABALLEROS (Palencia)
  • Caída en desuso funcional: Corresponde casi exclusivamente a la construcción existente y está relacionada con el proyecto arquitectónico y con la distribución, los estilos arquitectónicos cuando tienen gruesos muros innecesarios, o alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto, instalaciones anticuadas, pórticos y patios inútiles, falta de garajes, baños insuficientes, y mala utilización de los materiales, falta de clósets, ventanas chicas, elevadores viejos, sistemas de calefacción gastados, falta de aire acondicionado en ciertos tipos de edificios, y toda clase de instalaciones o construcciones deficientes. Caen también en desuso los edificios que son demasiado buenos o demasiado corrientes para la zona, la caída en desuso también se produce por los cambios que se hacen al envejecer la zona.

Causas que producen la caída en desuso de los edificios:

  1. Cambio en la moda y en el estilo arquitectónico de los edificios.
  2. Cambio en la distribución y decoración.
  3. Desplazamiento de los barrios comerciales o residenciales.
  4. Tipos de estructura y de decoración poco usuales.
  5. Cambios de uso (algunas veces debido a la zonificación).
  6. Cambio en la productividad, debido a cambios de uso en la zona o a edificios mejores, que entren en competencia.

Otras causas de la caída en desuso:

Errores en el planeamiento:

  1. a) Mala elección de la localización.
  2. b) Relación equivoca entre el valor de la tierra y el del edificio.
  3. c) Proyecto deficiente.
  4. d) Construcción inadecuada.
  5. e) Instalaciones inadecuadas o anticuadas.

Errores en la explotación:

  1. a) Elección imprudente de inquilinos.
  2. b) Servicios deficientes o mediocres.
  3. c) Conservación insuficiente.

Grandes cambios económicos:

  1. a) Aumento de la población y del valor de la tierra.
  2. b) Desplazamiento de los distritos urbanos.
  3. c) Decaimiento o traslado de industrias importantes.
  4. d) Nuevos métodos o sistemas de construcción.

Otras causas:

  1. a) Construcción de edificios nuevos o más importantes.
  2. b) Servicios más modernos y más completos, presentados edificios más nuevos.
  3. c) Daño causado por los edificios más nuevos que quitan el aire y la luz.
  • Deterioro físico:

Es la forma más sencilla de apreciar la depreciación y son los desperfectos que se producen en el mismo inmueble. Si en determinada zona se han hecho las construcciones de un tipo más menos uniforme, el desgaste físico viene siendo el mismo en las construcciones vecinas, a menos que las hayan reparado o remodelado recientemente.

El desgaste natural se presenta en todas las construcciones, y puede notarse en la oxidación de las estructuras metálicas, en la pudrición de elementos de madera, erosiones y grietas en las mamposterías, así como, también, grietas y desgaste en las banquetas de concreto, o pavimentos, destrucción de drenajes y cañerías, falta de pintura de aplanados y otras causas. El deterioro se produce por falta de mantenimiento y se hace más intenso en las construcciones económicas que en las de buena calidad.

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